房价还没跌，租金先顶不住了。
01
深圳先扛不住了
年第一季度，深圳打响了“房住不炒”元年的第一枪。
一方面打击经营贷违规流入楼市，把“深房理”等等炒房机构揪了出来“祭天”，杀鸡儆猴，以儆效尤。
另一方面，出台全国首个二手房限价的政策，并且配合了贷款审批额度下调。
起手就是王炸，直接给深圳的二手房市场干到了谷底。一时间深圳的二手房成交量大幅回落。
去年8月深圳全市二手商品房成交为23.30万平方米，同比-77.28%；其中二手商品住宅成交为19.54万平方米，同比-79.96%。而从套数来看，8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交套，相比去年同期的套，同比下跌81.96%，创下了近10年新低。
最低的时候二手住宅的月成交量只有不足一千套。二手房全年的成交量也降到了近15年来最低的水平。
房子不光是有居住属性，还有金融属性，任何带有金融性质的产品，一定会遵循一个原则“量在价先“，股票如此，地产同理；成交量是地产景气度的先行指标。
成交量的下滑直接反映了房东挂牌量的锐减。限价政策将深圳的二手房价格基本砍到了7折起步，有的楼盘价格甚至被腰斩。
在这种情况之下，深圳的二手房市场还是硬撑着一口气，房东们的底子是真的厚，抗跌能力是真的肉。这一轮政策组合拳打击下来，还能撑得住，不愧为“全国楼市标杆城市”。
可是，二手住房的业主们很能扛，租房的房东们可扛不住了。
销售市场还能盼着涨价去库存，租赁市场行情不好只能降价“去库存”。
福田是深圳写字楼最密集的区域之一，向来是租赁市场最火热的区域。年，福田、龙岗租金出现松动，跌幅领跌全市。
深圳中原研究中心监测的数据显示：
年深圳全市房屋租金呈下跌趋势，年租金平均约72元/平方米，下跌5.5%。
与年相比，深圳租金下跌幅度约为11%。年6月，深圳租金平均为72元/平方米。
这意味着，深圳的租金水平已经回到4年前。
02
全国租金都在跌
不过深圳的房租下跌绝非个例，全国各地区普遍出现租金下跌的情况。
虽然在年全国各大城市都推出了不同程度的地产调控措施，但从总体来看房价除了深圳外，并没有明显下跌。
一般而言，房租高低与房价密切相关，但在当前却出现背离。
去年11月开始租赁市场和天气一起入了冬。全国重点40城租赁市场成交量环比减少17.9%，租金环比下跌1.3%。比年同期下跌4.0%。
有将近六成城市租金比疫情那会儿还要低！9城创三年新低40个重点城市中，超六成城市租金水平环比下跌，14个城市连续3个月及以上环比下跌。
哪怕是北京这种一线城市，在11月都顶不住了。7个城区租金均环比下跌，甚至有商圈租金下降超30%。从租金水平来看，11月丰台、通州和大兴区租金环比基本持平或微涨外，其余7个城区租金均在下跌。
像东莞、杭州、南昌、厦门、武汉和沈阳市等15个城市的租金水平环比微涨或基本持平，青岛和徐州的租金从7月开始已经连续下跌了5个月。
还有西安、大连、哈尔滨、惠州、兰州、南京、石家庄7个城市出现租金连续4个月环比下跌的情况。
成都、上海、天津、无锡市4个城市自9月连续3个月环比下跌。
广州、合肥、宁波、深圳、长沙、重庆市6个城市则自10月连续2个月环比下跌。
这种下跌情况到目前还没有止住的势头。年第8周全国大中城市租金均价为35.87元/平方米/月，环比微跌0.03%。其中上海、天津、广州，跌幅分别为1.01%、0.41%、0.38%。
房租下跌遭受最严重打击的莫过于房东，因为其中有不少一部分是买房做投资用的——贷款买下来，再用租金去还按揭。
可现在是房租下跌、出租周期拉长、空置率攀升。对大部分个人房东而言，房屋空置后还贷压力不可谓不大。
从深圳的情况来看，租金回报率回报率已经跌至历史低点。深圳中原研究中心数据显示：
年12月深圳租金回报率约为1.14%。
租金回报率，是用房子的年租金除以房子的总价，它是全世界衡量房地产市场最综合的指标。
正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。
而深圳的情况即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。
当然，这部分房东也只是用租金来缓解房子捏在手里的成本，不可能全覆盖银行按揭贷款所带来的持有成本；只不过从这个数据也能看出，作为房产投资人，现在面临的压力非常大。
03
房租为什么跌？
那现在房租开启一路下跌的态势？
首先得搞清楚，影响房租的根本是啥。很多人长期以来有一个误区，房租必然随着房价上涨或下跌，这是不对的。其实，房子的租金跟售价之间，是有区别的，不是明显的线性相关。
房地产的买卖市场是可以用资金推动的。它除了供需关系（居住价值），还要承载金融属性（投资价值）。但是租赁市场是纯供需关系。
好比，一二线城市的租房市场在需求端主要是城市流动人口，要么就是中低收入居民。而买房市场要么为常住人口，要么是高净值人士用来投资。
房租下降不是因为宏观调控打压楼市的原因，而是因为一个简单的供需原则，在租房市场需求萎缩的情况下，供需就会失衡，房租自然会下降。
就拿深圳这次房租下跌来说。
深圳的租房群体一般都是刚毕业的大学生和打工的年轻人，并且相对于北京、上海而言，吸纳年轻就业人口的能力更强。
到网上查一查就不难知道在深圳就业和落户的条件相对于北京、上海那是非常宽松，所以就造成大量的年轻人涌入深圳，但外来务工人员的能力和学历差异非常大，可以说是龙蛇混杂。
由此导致整个就业结构比较松散，很容易受到经济大环境的影响。
深圳作为一线城市，城市化率已经很高近乎%，房屋租赁市场的供给会保持在相对稳定的状态。但是需求却在去年出现了很大波动。
根本原因是江湖上诞生了第一大帮派——“灵就宫”。随着灵活就业的人口，也就是进行非正式就业的人口越来越多，整个房租的市场，会变得极其不稳定。
过去是“一房难求”，现在和未来是“一租客难求”。
进入了内循环经济之后，就业领域就出现大量的灵活就业人口。送外卖的小哥、网络主播、家政阿姨、网约车司机，这些都算是灵活就业。
灵活就业的人在部分情况下，是从过去的正式员工变成了各种打零工，或者是从事一些非正规的行业，由此变成一种收入不稳定的情况。
深圳的产业基础是中小企业以及贸易服务行业，这种行业形态就使得深圳很容易受到经济环境的冲击，从而影响就业，就此产生大量灵活就业人口，影响房租的稳定来源。
全国其他城市的房租下跌大多也是这么个道理，只不过程度不同罢了。
供给过多，却没有对等的需求，所以那些提供租房供给的包租婆、包租公们，他们之间互相就形成了过强的竞争。
好比是高校的优质教育资源，很有限，很珍贵，中国各地的参加高考的学生，他们的竞争就非常的激烈，这是一个必然现象。
那么目前的情况对于房屋业主来说，就等于是压力从以前的房客被转移到现在业主的身上。
为了应对这种租房市场的内卷压力，只有两个办法：
一是减租，和其他的包租婆们打价格战。
二是不减租，但是要把自己名下的房子重新装修，让整个居住环境变得更好，然后再以之前的价格租出去。
那这种重新装修房子再出租的现象，就好像是给自己的孩子上各种补习班，提高他的学习成绩，以便考一个好大学，和教育内卷一个道理。
并且，个人认为房租下跌的趋势，短期内不可能被扭转。因为根源在于市场供求关系，供给方面无力改变，总不能把租赁市场上的房屋随机炸掉一批吧？
而需求层面有赖于经济下行压力的反转，稳定就业岗位的增加，在疫情至今为止没有出现明显消退的情况下，可能性不大。
当然，房租的下跌可能也是一种警示，或者信号，房价要开始连续几年的阴跌了。