文/贺之见
年春节后第一个工作日，迫不及待的弹窗提醒近期开会的消息。
五天后，自然资源部在“全国年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议”上首次提出“两集中供地”政策，在《年住宅用地供应分类调控相关工作要点》PPT中具体解释到：
“实行住宅用地集中出让”主要是两个要求：
一是集中发布出让公告，具体为原则上发布出让公告全年不得超过3次，时间间隔和地块数量要相对均衡，首次公告时应公布本年度公告的发布时序安排；
二是集中组织出让活动，具体为同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的，应当确定共同的挂牌起止日期，以拍卖方式交易的，应当连续集中完成拍卖活动。
至此开始，全国22个重点城市及西安等城市实行住宅用地集中出让制度。
只是，年还未结束时，已有确切消息称：年不再实行“两集中供地”政策。
自然资源部针对年土拍政策提出：围绕“稳地价、稳房价、稳预期”总体目标，适时完善现行住宅用地供应政策。
还要规范住宅用地供应信息公开。
政策运行至今，还不到两年时间，就退出历史舞台，值得深思。
01难以为继
年9月23日，湖南省长沙供地云《关于长沙“供地云”宗地推介由批次改为常态化更新的公告》提出，“长沙供地云平台对地块推介方式进行了调整，今后不再按年度批次推介土地，更改为年度常态化持续更新推介”。
年10月28日，江西省住建厅《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》中提到“力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出”。
另有北京、苏州、无锡甚至公告了第5批次土地，武汉成交了6个批次。
而重庆，早在第一批次土地公告时，已明确年全年计划供应四批次。只是最终成绩不佳，未能按计划供地。
种种迹象表明，“两集中供地”政策的一年不超三次公告，早在年初已被打破。
而长沙及江西的行动，则注定了“两集中供地”政策的终结。
实在走不下去了。
02寄予厚望
两集中供地政策出台之前几个月，土拍市场异常火爆，全国各地企业拍地出现疯狂状态，多家开发商共同争夺同一宗地，举牌次数与溢价率达到前所未有的高度。许多开发商直言根本抢不到地。
拿几宗典型地块来说：
年。9月25日，九龙坡铁马工具厂地块，13家开发商举牌55轮，最终成交楼面价元/平方米被新希望拿下。
10月10日，渝北红旗河沟公交车站地块，9家开发商举牌57轮，最终成交楼面价元/平方米被新希望拿下。
12月28日，江北观音桥小苑地块，最终成交价元/平方米被香港置地竞得，一举挤下站岗一年多的九龙坡滩子口荣安地王地块（元/平方米）。
小苑地块地王宝座还没坐多久，20多天后，年1月20日，桂冠被南岸老区府地块夺去，12家开发商举牌65轮，最终成交楼面价元/平方米被卓越拿下。
但最让人意外的，2月19日，九龙坡彩云湖兰花村地块，24家开发商举牌55轮，最终成交楼面价元/平方米被春风地产拿下。
什么概念？一举攻破5个月之前各方面条件优秀得多的铁马工具厂地块楼面价格。
简直就是疯了！
在春节后，部委层面立即宣布两集中政策！
两集中开始时，各方给予高度评价。
从制度上来说，有人认为，“两集中供地”是继土地使用制度改革试点（农村家庭联产承包责任制~年）、协议出让逐渐向土地公开交易过渡(年深圳第一次拍卖供地~年)、大限之后（年“71号令”发布后），土地供应制度的一个重要阶段。
当然，现在来看“两集中供地”远远还未达到这个高度，本质上来说，他依然是拍卖，价高者得。
从政策制定意图来说，“两集中供地”是在“房住不炒”的大政策下，针对土地这个源头角度出台的一项政策，它与金融端的“三道红线”、“五类分档”（房地产贷款集中度管理制度）等政策组成一套环环相扣的抑制炒房的政策包。几套组合拳打下来，预期房价能稳住，地价也能稳住。
但事情的发展却出乎意料。
03冰火两重天
年4月，重庆第一批次“两集中供地”时，各地土地交易开启火爆场面。
重庆市场，纪录被一遍又一遍刷新。
招商在沙坪坝土主地块拍出了%的溢价率，技惊四座。
渝北区两路组团F分区F27-1/04地块（空港新城），成交楼面价元/平方米，融创拿下。
渝北区两路组团F分区F27-2-1、F27-2-2地块（空港新城），成交楼面价元/平方米，海成拿下。
渝北区观音桥组团C分区C20-1/04地块（花卉园北），成交楼面价元/平方米，中海拿下。
两江新区两路组团C标准分区C04-3、C07-3、C09-1、C地块（中央公园与国博之间），成交楼面价元/平方米，保利拿下。
纪录是用来刷新的！地王南岸老区府地块的元/平方米楼面价很快被按在地上摩擦，仅仅保持了3个月的纪录。
上述集中供地时的几宗土地区位与之前的地王有差距，可价格屡创新高。
不得不说，开发商拍地，越来越激进。
但此后土地市场萎靡不振，哪怕取消扣在土地上的各种限制性因素，依然未有好转。
克尔瑞统计22城年一批次至年二批次数据显示，两相比较，供应幅数从跌至，成交建面从1.1万方跌至不足0.4万方，成交总价款从万亿跌至五千万。
有人总结到，年集中供地有以下特点：
一：22城供地计划完成率整体不足五成。
二：整体流拍撤牌率稳定，底价成交为市场主旋律。
三：地方国资仍是拿地主力，财政部号文或约束城投托底。
目标缩小至重庆。
两集中的开始年1批次总成交46宗地，零星地块平台兜底，平均溢价率达到43%。
两集中的结束年3批次总成交10宗地，6宗地平台兜底，全部底价成交无溢价。
从地块数量到成交情况来看，土地交易数量变少，企业拿地意愿变低，大部分土地只能由平台兜底。年最后批次平台兜底金额占总土地收入已达到77.4%.
甚至于原本计划供应4批次土地的愿望都未实现，中心城区全年实际完成出让的住宅用地仅仅是计划的32%。
▲年重庆土地出让情况图/贺之见整个土地市场跌入谷底。
“房住不炒”的“稳地价”是没守住的，然而房价并未有太多松动。
04何去何从
集中供地错了吗？
或者说调控工具里面有政策有问题吗？
个人认为并没有。错的是房地产已畸形发展太久，泡沫形成已久，一下戳破太难。
两集中的出发点是为了保护大部分老百姓的利益，为了平抑土地市场热度，房住不炒。
只是在多种因素影响下，矫枉过正，以至于土地大幅度降价也逃脱不了流拍或自摸的结局。
两集中这样的政策，在国外都无案例，属于改革的尝试，摸着石头过河，但这种尝试，这种敢为天下先的尝试，还在出问题后能及时调转船头，值得赞许。
土地供地政策该如何走？
新的解决方案是提前公告，集中公告替代集中供应，广撒网，让更多企业参与拍地，达到提高土地供应透明度的目的。
但现在这样的一个行情，许多企业都被自身狂飙突进时期的遗留的债务压得苟延残喘，自身难保，还会来买地吗？
—全文完—
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