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调研笔记热点二线市场调研纪要十长 [复制链接]

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▲南昌拌粉

爽滑入味,一根入*!说到江西美食,相信很多人第一时间想到估计只有“江西瓦罐汤”。但在江西人心中,米粉才是代表。其中最赫赫有名的莫过于——南昌拌粉。

▲刘涛晒南昌拌粉

        

就连明星刘涛都忍不住在吃夜宵的时候向粉丝们秀一秀南昌拌粉,这让不少喜欢吃粉的粉丝们大晚上流着口水,大喊:嗦它!

在米粉的江湖里,南昌拌粉绝对是个低调的存在。但在南昌人眼中,却是一天不嗦就不得劲的美味。▲南昌拌粉和瓦罐煨汤        

早餐,拌粉便是第一选择,嗦一口酸辣咸香的拌粉,再喝一口鲜甜的瓦罐煨汤,便可精神一天。

而到了傍晚,坐在颇具烟火气的小巷老店,招呼老板上一碗拌粉,辣椒油色鲜亮,米粉细白嫩长,几粒花生米卧在一边,用筷子一卷外婆菜、萝卜丁也一同顺势送入口中。▲南昌拌粉        

油辣子的辣、萝卜丁的酸、米粉的凉爽和劲道,瞬间在口腔碰撞,一口接一口痛痛快快地嗦完一碗,浑身舒畅。

不过,一碗地道的南昌拌粉是否正宗,是否好吃,主要取决于两个方面,一个是米粉够不够劲道,二是辅料是不是“有味”。米粉决定口感,辅料影响口味。▲米粉和拌料大米做的米粉        

江西人爱米粉,与其地理位置有密不可分的关系,“襟三江而带五湖”的地理位置,自古物产丰富,素有江南“鱼米之乡”的美称。

作为米粉的唯一原料,这里出产的稻米与别处有很大的区别。

▲稻米

据说,在秦朝,秦始皇占林桂林的时候,由于当时北方的士兵在桂林作战,吃不惯南方的米饭,所以当时的人就用米磨成粉状并做成面条的形状,来缓解士兵的思乡之情,随后米粉就慢慢传遍了南方。

南昌拌粉,首先重点在于“粉”。用大米制作,并且用的是江西本地的早籼米,做出的米粉会更加有韧性。煮熟后的米粉软滑又弹牙,不发硬不软烂,滋溜滋溜一口气畅快嗦进嘴。

▲米粉        

毕竟常见食用大米直链淀粉含量较低,适合煮饭,例如东北稻米,却不适合制作需要韧性的米粉。且制作米粉的大米直链淀粉含量在25%左右为佳。

而江西早稻籼米拥有着近乎无暇的直链淀粉含量,做出的米粉既有弹性又不会发硬。且用优质稻米做出的米粉,劲道之余还带有淡淡米香,做成拌粉简直一流,难怪提到江西美食,10个江西人有9个都是南昌拌粉。▲制作米粉当然原料好,制作工序也很讲究:洗米、浸泡、粉碎、挤糯、蒸糯、成型、拉丝、老化、晾晒、分割、装包。至于老化后的米粉,则需要人工自然晾晒,利用天然晒干需要天气的配合,从而使手工米粉的产量不稳定,但更显珍贵。▲米粉最终做出来的米粉才能未煮时根根结实、透明,煮熟后条条细嫩、洁白、具有久泡不烂、久炒不烂的特点。好的酱料才是南昌拌粉的灵*        

若觉得用大米做的米粉没什么稀奇,那等到各种调料一齐上阵,就让这碗拌粉从白色变得浓墨重彩,开始了活色生香的大变身。

酱汁、辣椒油、醋、香油、腌菜、萝卜条、葱花、花生。这排面,可以说和南昌街边的豪华配置差不多丰富了。

▲南昌拌粉辅料

要知道在南昌,往往越是街上的小店,甚至是小区楼下的拌粉摊子上,料就越足,味道也更惊喜!

其中特制酱料、辣椒油、醋、香油就奠定了拌粉的味道基调。根根米粉都均匀裹上酱料,从白色变为酱色,米香中也加入了酸、咸、香、辣的复合味道,米粉被赋予了更加让人咽口水的技能点。

▲萝卜丁和腌菜        

至于脆脆的萝卜丁和酸爽的腌菜,简直就是点睛一笔。不仅丰富了口感,小咸菜还带来层次更饱满的咸鲜,给拌粉再添发酵食物的美妙。

还有脆脆的花生米,诱人的红皮,饱满的颗粒,就像刚炸出来的一样。上面还滚着盐粒,混着爽滑的拌粉,偶尔嚼到一颗香脆的花生粒,就像中彩票一样开心!

▲花生米因此不要看南昌拌粉不过是“米粉+调料”的简单组合而已,没什么唬人的大鱼大肉。但是当你嗦进嘴,神经仿佛都被震颤了一下,舌头接受到汹涌澎湃的信号,来不及给你反应的时间,已经迫不及待想嗦一口又一口,化身食欲高涨的嗦粉机器。南昌拌粉的正确姿势        

南昌拌粉分凉拌粉和热拌粉两种。要吃好拌粉,首先得把粉拌得匀!看起来容易,其实也是门“技术活”!

▲凉拌粉

其中凉拌粉夏季吃得较多,直接用煮好冷却的米粉拌,口感会更加干爽,由于冷却的米粉容易结在一起,所以拌起来也费力一些,这“拌“的功夫要是不到位,就很容易有的太咸,有的没味。新手入门建议多拌几下再食用。

▲热拌粉

而热拌粉加料之前会多一道“过热水”的步骤,过完水的米粉拌起来会更加轻松,口感也更加顺滑。

至于南昌拌粉是凉拌粉好吃还是热拌粉好吃这个问题,这就看个人口味了,没有固定的说法,但不管是哪一种吃法,都不能泯灭人们心中对南昌拌粉的美味记忆!

—END—

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正文共:字

预计阅读时间:13分钟

文/谢杨春、俞倩倩、李诗昀

调研感受

“没有最严,只有更严”,长沙调控二线最严

调控一定程度上对湖南其他的三四线城市市场形成利好

“房价“亲民”,核心五区均价刚刚破万

区域间无明显价格梯度,区域内因限价各项目价格“千差万别”

公寓价格普遍高于住宅,学区房成为“香饽饽”

地王基本“凉凉”,部分高价地项目只能依靠公寓做溢价

刚需“捡漏”心态使得高性价比项目热销,改善支撑地王大面积段去化良好

“外来和尚会念经”,万科、龙湖口碑好,本地长房融资和价格优势显著

01

市场综述

当前市场盘整波动中小幅上行,

区域去化冷热不均,地王承压

纵观长沙近十年来商品住宅成交规模,除年显著放量突破万平方米以外,其他年份基本保持着-万平方米的成交量,整体市场容量不及武汉、郑州。

近两年长沙楼市在盘整波动中维持小幅上行态势。上半年整体成交尚佳,市场供不应求,随着“新*”升级,部分改善和炒房需求受到“重创”,市场开始缓步下行。直至年上半年才略有复苏,下半年随着二线城市成交热度减退,购房者观望情绪加重,市场开始回归理性。

从1-8月成交结构来看,望城区、雨花区、岳麓区为成交主力支撑,占比均超15%,长沙县星沙板块虽市场较为独立,但成交占比依旧高达13%,热度可见一斑。

区域内单项目去化则“冷热不均”,主要是受到“一盘一价”限价*策影响,高性价比项目“一房难求”,对应而言,地王项目去化堪忧。

以雨花区高铁新城板块的阳光城尚东湾为例,因教育、公园、商圈、交通等资源等几乎无“短板”,且限价之下属区域内价格洼地,因此业绩“飘红”,8月开盘加推去化率可维持在90%以上。与之形成对比的是,附近地王项目因拿地楼面价便高达元/平方米,在元/平方米的成交均价之下,去化不理想也在情理之中。

02

调控*策

*策敏感度高,年出台最严调控,

目前暂无放松迹象

长沙在年调控不断,目前在二线城市中调控最为严苛,且至今仍无松动迹象,主要体现在以下几方面:一是严格“限价”,从地价到房价的层层严控:土拍采取“熔断+摇号”模式。同时,完善限价房售价监制流程,成本定价方式管制毛坯价格,基本上呈现出“一盘一价”,比如长沙梅溪湖板块建发央著项目,高层毛坯限价在元/平方米,高铁新城板块阳光城尚东湾,毛坯限价为元/平方米。在年3月颁布的“全装修”新*(内五区70%,望城区长沙县、浏阳、宁乡30%全装修)的基础上,“限房价竞地价”的“保刚需住房”还应满足不超过元/平方米的上限值。

二是加强户籍管理的同时,升级限购*策。严格户口迁入*策和落户条件,实行“一房一户”,租房落户、务工落户、投资兴业落户等须提供就业证明且在本市连续缴纳12个月个人所得税(或社会保险)。购房条件与落户条件适度分离,规定市外迁入的户籍家庭(退伍转业、家属随*落户的除外),落户满1年且在本市稳定就业,或在本市连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购1套商品住房。在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭,连续缴纳24个月个人所得税(或社会保险),在限购区域内限购1套商品住房。

此外,*府还实行差别化的住房公积金贷款*策,即缴存职工在限购区域内购买商品住房申请住房公积金贷款的,贷款额度与缴存额度严格挂钩,购买家庭第二套住房首付款比例不得低于60%。

三是严禁炒作,整治各类地产乱象。一方面堵塞各类炒房漏洞。在父母投靠成年子女落户、落户学校集体户口的在校大学生,以及离异买房方面均作出严格限定。此外暂停企业在限购区域内购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。另一方面打击开发商捂盘惜售行为。在建楼盘已达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的,必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在10日内一次性对外公开销售。同时,坚决加大对捂盘惜售企业查处力度,情节严重、影响恶劣的,一律纳入“黑名单”管理,暂停其(含集团公司、母子公司)项目手续办理和参与长沙土地竞拍。

03

房价梯度

核心五区房价破万,部分区域因“限价”

项目价差达元/平米

从长沙近十年来的房价变动情况来看,整体保持稳步上扬。年前房价为-元/平方米,年跳升至元/平方米,年达历史新高破元/平方米,年随着“新*”持续发酵,房价小幅回调至元/平方米。

分区域来看,核心五区——开福区、岳麓区、天心区、雨花区、芙蓉区房价已经破万,望城区、长沙县次之,房价在-元/平方米不等,外围宁乡、浏阳房价仅为-元/平方米。

不过从区域内部来看,因按成本核定项目销售均价,导致“一盘一价”,同区域不同项目房价跨度较大,存在显著价格梯度,以雨花区为例,既有保利中航城毛坯在售均价元/平方米,也有万科金色麦田,含元/平米精装,在售均价1元/平米,剔除精装,毛坯价差也达到了元/平方米。

04

客群偏好

“两极分化”严重,刚需倾向高性价比,

改善偏爱大面积段,公寓产品受热捧

受调控升级影响,今年长沙客群呈现“两级分化”:一方面刚性需求稳步释放,“限价”导致同区域不同项目价格梯度显著,刚需客群偏好区位占优、房价适中的高性价比项目;另一方面改善性需求存在支撑,地王项目以平米以上的大户型去化最佳,中天星耀城的平米四房,建发央著的平米复式去化均好于小面积段产品。

从客户来源看,因在售项目众多,客户挑选余地较大,各项目以地缘性客户为主,限购*策也遏制了下属郊县和外地投资客的购房需求,导致今年来成交增长相对乏力。

此外,值得

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